내가 갭투자를 하지 않는 이유 , 부동산 갭투자

오늘은 갭투자에 대해 알아보겠습니다. 갭투자란 자기 돈을 적게 투자하고 전세를 끼고 매매를 하는것을 말합니다. 예를들어 2억짜리 아파트인데 전세가 1억8천에 형성이 되어있다 라고 가정을 한다라면 내돈 2천만원으로 2억 아파트를 살 수 있는것을 말하는 겁니다. 이런식으로 내가 들어가는 돈을 최대한 줄일 수 있으면서 대출을 받지 않고도 매입을 할 수 있는 방법으로 굉장히 많은 사람들이 초기에 소액으로 투자하는데 많이 선택하는 방법인 것 같습니다. 갭 투자를 사람들이 좋아하는 이유는 우선 '소액으로 큰 집을 살 수 있다', 그리고 '빠른 시간 내에 다수의 주택보유가능' , '집값 상승 시 투자대비 높은 수익률'을 꼽을 수 있습니다. 이렇게만 보면 갭투자가 좋아보이죠? 투자에는 정답이 없지만 제가 갭투자를 하지 않는 이유가 있습니다. 먼저 집값은 항상 반드시 오르기만 하지 않습니다. 갭 투자를 한다는 것에 전제조건은 '언젠가는 내가 산 집이 오를 것이다' 이것이 가정되어있는 투자법입니다. 내가 갭투자를 해서 집을 살때 집 값이 오를 것이라고 생각을 하고 사는 것입니다. 하지만 그렇지 않을 가능성이 있기 때문에 갭투자를 하지 않습니다. 얼마전 기사에서 열 몇채를 보유했었던 지방의 어떤 사람이 결국 자살을 한 사건이 있습니다. 본인도 모르게 자금이 묶여버렸기 때문이죠. 누구나 이런 상황이 올 수 있습니다. 집값 상승은 자신이 컨트롤 할 수 없는 여러 요인이 있습니다. 예를들어 전세가 하락, 매매가 하락, 공급 과잉, 거주인구감소, 세계경제상황 등이 있습니다. 이 중에 자신이 컨트롤 할 수 있는 부분과 방어전략이 없습니다. 하나가 묶이기 시작하면 결국 나머지도 도미노처럼 무너지게 됩니다. 불확실한 투자는 하지 않는게 안전합니다. 일부 사람들은 '집 값은 결국 오른다'고 생각합니다. 저 역시 결국에는 집 값이 오른다고 봅니다. 집값 통계표를 찾아봐도 길게보면 결국에는 다 오르게 되있습니다. 하지만 중간 중간에 내려갈때도 있습니다. 오르더라도 중간중간에 하락이 되는 순간이 올 수 있습니다. 그러다 하필이면 내가 돈이 필요할 때 상황이 나쁠수 있습니다. 내가 예상하지 못한 상황때문에 그 집을 팔 수 없어서, 다른 물건들까지 도미노로 내 자금줄이 막힌다거나 할 수 있습니다. 결국엔 20년을 기준으로 한다거나, 10년을 기준을 한다고 했을때 집값을 오르는건 저도 동의하지만, 사람 인생이라는게 중간중간 예상치 못한 일들이 있기 때문에 나의 재무 계획에서 꼭 돈이 필요하고 팔아야 하는 그 순간에 못팔거나 아님 문제가 될 수 있다는게 큰 리스크라고 생각입니다. 근데 여기서 현금 흐름이 있다면 이런 상황을 방지할 수 있지만 갭투자는 자신의 돈이 묶여있기 때문에 오직 시세 차익 하나만 바라보고 투자했지만, 그 차익을 얻기 위할때 까지의 기간이 10년이든 20년이든 그때까지 자신의 현금흐름이 없습니다. 그래서 저의 투자 원칙으로는 시세차익이 아닌 현금흐름에 투자합니다. 예를들어 월세 건물에 투자를 했는데, 내가 투자한 이자 대비 나에게 실질적으로 들어오는 월세가 많은곳, 쉐어하우스 같은 경우입니다. 저는 시세차익에 욕심을 내지 않습니다. 하이리스크 하이리턴은 위험하기도 할 뿐더러 자신의 멘탈까지 흔들릴 수 있고 언제 어디서 무슨일이 생길지 모르기 때문에 안전함을 추구하는걸 추천드립니다. 자신의 힘으로 컨트롤 할 수 있는 부분을 생각하시고 그러다 집 값이 오르면 행운이라고 생각하고, 부가적인 수익입니다. 만약 내가 투자한 집 값이 떨어져서 지금 팔 때가 아니라고 해도 리스크가 적습니다. 왜냐하면 현금흐름을 계속 받고있으니 그 돈을 받으면서 그런 시기를 버틸 수 있습니다. 그러면서 좋은 기회가 왔을때 다시 되팔 수 있습니다. 훨씬 유리한 상황을 바라볼 수 있습니다. 원래 시장 물건을 비싸게 팔려면 여유있는 자가 비싸게 팔 수 있고, 여유있는 자가 싸게 살 수 있습니다. 폐업을 정리하느라 물건을 처분하려고 할때는 제 값을 받지 못하고 빨리 조금이라도 현금을 받기 위해서 그냥 막 떨이로 내놓습니다. 집도 마찬가지입니다. 물건이고 상품이기 때문에 좋은, 유리한 위치에서 좋은 가격으로 팔고 사기 위해서는 유리한 상황을 미리미리 만들어 놔야 합니다. 집을 잘못사면 정말 낭패입니다. 자신이 구입한 집이 시세가 떨어진다고 해서 조마조마 하지 말고, 그만큼 다른집도 싸졌으니 그 기회를 이용하시는것도 하나의 방법입니다. 오늘 포스팅의 결론은 '내가 컨트롤 할 수 있는 현금 흐름이 있는 곳에 투자하자' 입니다. 꼭 기억해 주시길 바라면서 갭투자를 하실때 신중하게 생각하시기 바랍니다.